주택임대차(전월세) 계약 전 확인 안내 사항

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1. 주택임대차 계약 전 기초사항

가. 임대차(전세,월세)의 특징 : 낙성계약, 쌍무유상계약, 동시이행 관계 - 낙성계약(당사자 간 임대차에 대하여 합의되면 성립), 쌍무계약(주택의 인도와 차임의 지급)

 

나. 의사표시 통지 등 : 권한 있는 자(임차인)가 권한 있는 자(임대인)에게 하여야 합니다. (동시이행관계는?)

 

다. 의사표시의 방법 - 구두, 전화, 문자, 카톡, 문서, 내용증명 등 어떤 방식이든지 상대방에게 도달하면 됩니다.  다만 분쟁을 방지하기 위해서는 입증할 수 있는 방법으로 통지하고 보관(내용증명, 녹취, 문자주고 받기 등)해야 합니다.

 

라. 임대차 기간 2년 보장 : 2년 미만의 임대차는 2년으로 봄(주택임대차보호법 제4조) - 임대차 기간을 1년으로 계약한 경우 임차인은 2년을 임차할 수 있으며, 1년만 거주할 수 도 있습니다.

 

마. 강행 규정 : 주택임대차보호법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

바. 월세 연체와 해지 : 임차인의 월세 연체액이 2달분 월세에 달하는 때에는 임대인은 계약해지 가능합니다.

사. 주기적으로 등기부등본 발급 : 계약 이후 수시로 주택 등기부등본을 발급하여 소유자 변동 등 확인을 반드시 해야 합니다.

※ 이하에서 주택임대차보호법을 ‘주임법’이라고 합니다

 

2. 계약 전 조사 및 검토 

가. 임차주택 물색 : 등기부등본, 건축물 대장 등 확인(미등기 여부, 불법건축물 여부 등) - 곰팡이, 누수, 보일러, 층간소음, 수전, 벽지, 타일, 전등, 도어락, 수도 및 전기 계량기 구분 등 임차주택의 상태 꼼꼼히 확인을 주의깊게 한다.

 

나. 권리분석 - 주택 등기부 등본의 갑구, 을구를 확인하여 (가)압류, 가처분, 근저당, 전세권, 임차권 등 권리 제한사항이 있는지 확인하고, 주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 금액이 보증금의 70% 이하인지 확인을 한다.(근저당 등 선순위 채권, 가압류 등의 권리제한이 있는 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다.)

 

다. 임차주택의 시세파악 : 임차주택의 시세를 확인하여 보증금이 시세의 60%~70% 이내 여부 확인한다.

- 국토부 실거래공개시스템(http://rt.molit.go.kr/), 디스코-우리동네부동산(https://www.disco.re/) 등에서 비교 조사를 해서 주의를 요한다.

 

라. 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 확인을 꼭 하여야 한다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF)

 

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3. 계약체결 시 주의 사항 

가. (가)계약금

① 가계약금 - 특약 등 특별한 사정이 없는한 임차주택을 찜할 목적으로 계약금의 일부를 임대인에게 지급하였으나, 계약이 진행되지 않으면 지급한 가계약금 반환 청구 가능함에도 임대인이 돌려주지 않는 경우가 많습니다. - 가계약금 지급시 계약이 진행하지 않으면, 반환해 준다는 확인을 문서로 임대인으로부터 확인 받기 바랍니다.

② 계약금 - 임대인과 임차주택, 보증금, 임대차기간, 계약체결일 등 임대차의 중요한 내용에 대하여 합의가 성립한 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다. - 계약 성립 후 임차인의 사정으로 계약을 해제하게 되면 계약금을 반환받지 못합니다.

 

나. 임차주택 및 당사자 확인

① 주소확인 : 등기부등본, 건축물 대장 등으로 임차주택의 주소 확인 - 구분 소유되는 집합건물(아파트, 다세대주택 등)은 지번뿐만 아니라 호실까지 계약서와 일치해야 합니다 - 미등기 주택의 경우 임차권등기 불가합니다.(쪼개지, 옥탑방 같이 등기에 없는 경우)

② 보증금이 임차주택의 시세의 70% 이내, 선수위 채권 및 권리행사 제한 사항 조사를 해야 합니다.

③ 임대인 확인 : 등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인 • 공동소유 : 과반수 이상으로부터 임대차계약체결, 가능한 임대인 전부계약 • 법인소유 : 전세자금대출, 보증금 반환 보증보험 이용 제한, 체당금(3개월 체불임금 및 3년분 퇴직금) • 신탁등기 : 신탁자가 법적 소유자(위탁자와 계약 할 경우 신탁원부 확인, 신탁자 및 우선수익자에게 보증금이 보장되는지 확인) • 대리인계약 : 위임장, 인감증명서 반드시 수령, 대리인 본인 확인 - 계약서에 임대인 본인 인적사항, 연락처 반드시 기재, 본인과 통화하여 보증금과 월세 확인

 

다. 계약서 내용 확인 (꼼꼼히 읽어볼 것)

① 특약 확인 (본인한테 불리한 내용이 있는지 확인) - 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지?, 관리비 내역(수도료, 가스비, 인터넷 등 포함범위) 확인, 빌트인 품목 확인, 주차비 등), 기타 불리한 조항 있는지 확인을 합니다.

② 계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증(현금, 수표지급시 반드시 영수증 징수하여 보관) - 가능한 임대인 본인 계좌로 입금(제3자 계좌입금시, 임대인으로부터 계좌입금의뢰서 및 영수증 수령)

③ 임대인 주민등록번호, 이름, 주소 등 확인(신분증 등으로 확인)을 꼭 합니다.

④ 현상태 유지 : 입주 전(잔금일, 확정일자신고일)까지 근저당 등 제한물권 등을 설정하지 않고, 이를 설정한 경우나, 근저당, 압류, 가압류 등을 한 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 반환 및 손해배상(중개보수 등) 한다는 특약 사항을 꼭 권장합니다.

⑤ 전세자금대출 : 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 특약에 임차인이 신청하는 임대인 또는 임차주택 권리문제 등으로 전세자금대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약 사항을 권장합니다.

 

라. 대항력과 우선변제권

① 대항력(주임법 3조) : 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리 - 요건 : 주택을 인도받아 점유 + 전입신고 => 다음날(0시)부터 효력 발생 - 주소지 주민센터에 전입신고를 합니다.

② 우선변제권(주임법 3조의2) : 경매나 공매시 후순위 채권자보다 우선변제받는 권리 - 요건 : 대항력 요건(유지) + 확정일자 => 최종 효력이 발생한 날을 기준으로 함 - 확정일자 : 계약서 작성 후 임대차계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터 방문(등기소에서도 가능)합니다.

③ 소액보증금 우선변제(주임법 제8조) : 일정 보증금이하의 경우 일정금액을 선순위 채권보다 우선변제 - 요건 : 경매등기 전까지 대항력 요건 갖추어야 합니다. - 현재, 서울시의 경우 보증금 1억5천만원 이하의 경우 5천만원까지 우선변제하나, 기준시점이 선순위담보물권 설정일자에 의함으로 우선변제 금액이 변경될 수 있으며, 경낙대금의 1/2 범위에서 우선 변제를 합니다.

 

4. 입주 시 참고 사항 

가. 임차주택 기록하기 : 임차주택의 상태를 동영상 또는 사진을 찍어서 보관 - 원상회복 등 발생할 분쟁을 방지하기 위함입니다.

나. 임대인의 수선의무(민법 제623조) : 임대인은 임차인이 사용,수익할 수 있도록 유지해 줄 의무 있습니다. 다. 임차인의 인용의무(민법 제624조, 제625조) - 임대인이 주택의 보존행위(수선)를 할 경우 임차인은 이를 거절하지 못합니다. - 임차인의 의사에 반하여 수선행위를 하는 경우 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 경우 계약해지 됩니다.

라. 필요비 상환 청구(민법 제626조) : 임차주택의 보존에 관하여 지출한 비용, 임대인에게 상환 청구를 할 수 있습니다.

마. 누수 등 하자발생 시 (민법 제627조) : 임대인에게 통지 및 보수 요청 - 손해가 발생한 경우 배상 청구, 사용하지 못한 부분에 대한 월세감액 청구, 수선해 줄 때까지 월세 지급 거절, 임차목적을 달성하지 못 할 경우 계약해지 할 수 있습니다. ※ 별 비용 들이지 않고 임차인이 손쉽게 수리할 수 있을 경우(소모품 등) 임차인이 비용으로 수선 합니다.

바. 임차인의 통지의무 (민법 제634조) : 임차인은 하자 또는 권리침해가 있을 경우 즉시 임대인에게 통지해야 합니다.

 

5. 계약 갱신(재계약), 계약 종료

가. 재계약의 종류 (민간임대주택의 경우 제외)

① 당사자 합의 재계약 : 보증금 증감에 제한이 없습니다.

② 묵시적 갱신(주임법 6조) - 임대인, 임차인 모두 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일 한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봅니다.

③ 계약갱신 요구에 의한 갱신(주임법 6조의3) - 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 한 번 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. - 갱신요구하여 다시 임대차 된 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 임대차한 것으로 보며, 보증금이나 월세는 증액할 경우 5%를 초과하지 못합니다. - 임대인이 실거주 이유로 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 임대차 한 경우 이사간 세입자에게 손해를 배상하여야 합니다.

 

나. 임대차 종료

① 합의임대차에 있어 만기 종료 (주임법 6조의3) - 임대인은 종료일로부터 6개월전부터 2개월 전 사이의 기간에 갱신거절 통지해야 합니다.

② 묵시적 갱신, 계약갱신요구에 의한 갱신(주임법 6조의2, 6조의3 4항) - 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력 발생 합니다.

 

6. 보증금(주택) 반환 및 원상회복

가. 보증금(주택) 반환

① 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을, 임차인은 주택을 동시에 반환하여야 합니다.

② 임대차가 종료되어도 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계 존속(주택임대차보호법 제4조)

나. 보증금(주택)을 반환 받기 위한 법적 조치 

① 임차권등기명령 : 임대차가 끝나고 보증금을 돌려 받지 못한 경우 주택소재지 관할법원에 신청 ➜ 등기실행(등기부에 기재) ➜ 등기에 의하여 대항력과 우선변제권 유지 

 ②보증금반환청구소송 : 지급명령 신청 또는 소송제기 - 포털에서 ‘나홀로 소송’ 조회하여 학습 후 ‘전자소송’에서 임차권등기명령 및 소송 진행

③ 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청(주임법 제14조 이하)

신청방법 : 서울시 주택임대차분쟁조정위원회(02-2133-1200) 문의

※ 분쟁조정은 법률구조공단(국번없이 132)과 한국부동산원(02-3394-9870)에도 신청가능

◆ 전세사기 예방 체크리스트